老年公寓的市场需求与政策扶持

      老年公寓是按老年人特点设计、建造，专供老年家庭居住的建筑 ，入住老年公寓已成为一种新的养老方式 。   老年公寓于20世纪70年代从北欧国兴起 ，90年代 ，在美国的一些城市已发展成为一个新的产业 。近年来 ，北京 、天津 、大连等大城市已先后建成了一批规模较大的老年公寓 ，上海虽然也有试点 ，但规模不大 ，无不能适应市场需求 。 

      中国老龄协会张文范会长在1998年召开的全国首次老年公寓研讨会上 ，对老年公寓作了如下的表述 ：“老年公寓是指既体现老年人居家养老 ，又能受到社会化服务的新型老年住宅 ，属于机构养老的大范畴” 。这就是说 ：老年公寓既不同于传统的居家养老 ，又不同于一般的机构养老 。传统的居家养老 ，老年家庭分散居住在原有的房屋中，很难受到社会化服务 ；一般机构养老是使老年人集体居住 ，统一管理 ，缺少家庭生活的氛围 ，因而生活能自理的老年夫妇不愿接受 。   上海老年公寓的市场需求 

      上海市房产经济学会从1999年6月起 ，对老年公寓的市场需求连续作过2次调研 ，最近一次入户调查和发函调查获得的数据是 ：选择入住老年公寓养老的 ，占被调查者总人数1.9%（入户调查样本为1.5% ，发表调查样本为2.2% ，取两者平均值） ，这个比例虽然不同 ，但即使按比推算 ，全市老年公寓的市场需求量就已经很大了 。2000年未 ，全市户籍人口中60岁以上的老人已达24.75万人 ，按上述比例 ，希望入住老年公寓的人数为44726人 ，再按2人一套 ，每套建筑面积45平方米计算，总需求量为22000多套 ，建筑面积达100万平方米 。 

      通过对调查汇总资料的分析 ，还发现选择传统居家养老的原因中 ，无力支付入住老年公寓或机构养老费用的占13.1% ，另有1.3%的老人则因怕入住老年公寓或养老院“被别人说子女不孝顺” 。由此可见 ，选择入住老年公寓养老的比例偏低 ，显然是受经济条件限制和传统思想束缚所致 。再作进一步的分析 ，不同的组群选择入住老年公寓的比例明显不同 ，文化程度在大专以上 、具有中级以上职务或职称 、月固定收入在1251元以上的组群 ，选择入住老年公寓的比例远比样本总体平均数高 。在尊龙凯时·(中国区)人生就是搏!召开的几次老年座谈会上 ，生活能自理 、配偶健在 、经济较宽裕又希望与同层次的人为邻的老人 ，都认为“老年公寓是理想的颐养天年之所” 。《上海老年报》为配合本课题调研而开展的以“营造理想的养老居住环境”为题征文 ，绝大多数的来稿谈的是老年公寓建设问题 。市文化 、广电系统200多位离休干部中 ，就有20多位殷切期望老年公寓能早日上市 ，有人提出可用现有的成套独用住宅置换老年公寓 ，也有人表示只要政府给优惠政策 ，房地产开发商愿意微利经营 ，他们就愿集资参建 。因此 ，尊龙凯时·(中国区)人生就是搏!认为制定至2010年老年公寓发展规划 ，入住人数取老年人口数3%的比例为宜 。这样 ，到2010年 ，上海市老年公寓市场需求总量将达到187万多平方米 。   上海老年公寓市场现状 

      上海是我国最早进入人口老龄的城市之一 ，老龄事业的许多方面在全国是名列前茅的 。1990年开办的上海首家职工公寓棗浦东老年公寓 ，被列为全国首批老年公寓之一 ，特别是1997年制定老年保障体系以来 ，机构养老设施的建设取得了长足的进展 ，目前 ，全市养老院和老年公寓的床位数已达2万多张 ，相当于现有老年人口数的1% 。但总的来说 ，老年设施的增长仍跟不上老年人口的增长 ，经济发达国家 ，入住养老院和老年公寓的老人约占老年人口数的4%~5% ，本市现有的设施与此还有很大的差距 。 

      此外 ，经济发达国家的老年公寓出现于机构养老设施已充分发展之后 ，所以，老年公寓与养老院的功能定位和经营管理模式 分得很清楚 ，而本市的老年公寓与养老院是同步发展的 ，因此 ，两者交叉混淆 。有的市区民政部门办的养老院包含了老年公寓功能 ；而一些企事业单位办的老年公寓与养老院没有什么区别 。到目前为止 ，本市名实相副的老年公寓屈指可数 ，其中有的因定位偏高而入住率很低 ，适销对路的中档老年公寓却“踏破铁鞋无觅处” 。   老年公寓建设需要政策扶持 

      住房保障是老年保障体系的重要组成部分 。大力发展适合老人家庭居住的老年公寓 ，使一部分具有支付能力的老人入住老年公寓 ，不仅可以减轻传统居家养老的一般机构养老所需住房的压力 ，而且还可把市中心区内现在由老年人住用的成套独用住宅置换出来 ，使之得到优化配置 。随着老年公寓的发展 ，还可形成一个为老人服务的产业 ，增加就业机会 ，既可完善老年保障体系 ，又可引发新的商机 。参考本课题研究的房地产开发商（供方）的和意愿入住老年公寓的代表（需方）对于发展老年公寓的积极性都很高 ，但因政府能给予的优惠政策尚不明确 ，供需双方都尚在犹豫观望中 ，原拟试占的项目迟迟不能启动 。在2001年3月27日课题召开的“老年公寓配套政策研讨会”上 ，应邀到会的有关部门领导 、老龄问题专家 、学者的发言一致呼吁 ：对由房地产开发商微利经营的老年公寓应视同为非盈利单位 ，给予相关的优惠政策 。具体地说 ，在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费 、市政配套费用其他可减免的税费 ；在经营过程中 ，除免征营业税外 、水 、电 、煤气（天然气）应执行民用收费标准 。此外 ，不应动员金融 、保险业为发展老年公寓在筹资 、融资方面多作贡献 ，如建立老年公寓专项存款 、组织老年集资合作建设与经营老年公寓等 。《上海老年报》以“营造理想的养老居住环境”为题开展的征文 ，有一篇应征稿的标准是 ：《政策到位 ，老年公寓则兴》 ，真正说到了点子上 。